민사·보전

상가 갱신요구권을 썼는데 월세를 10% 올려 달라고 합니다 — 5% 상한이 적용되나요?

김태원 법무사 · 2026. 09. 29.

핵심 요약

• 상가 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되면, 월세·보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다(상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조, 같은 법 시행령 제4조).
• 건물주가 "새 계약서를 쓰자"고 해서 형식을 바꿔도, 실질이 갱신이면 5% 상한이 그대로 적용됩니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결).
• 5%를 넘겨 약정한 부분은 무효이고, 이미 더 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.
• 반대로 갱신요구 없이 당사자가 진짜 새 계약(재계약)을 맺거나 서로 합의해 올린 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결).

이런 상황이라면

수원 인계동에서 5년째 카페를 하는 박 사장님(가명)은 계약 만료 두 달 전에 건물주에게 문자로 "계약을 갱신하겠습니다"라고 보냈습니다. 그러자 건물주는 "갱신은 좋은데 새 계약서로 쓰자, 월세는 200만 원에서 220만 원(10%)으로 하자"고 했습니다. 박 사장님은 가게를 옮길 수 없어 도장을 찍었습니다.

이 경우 박 사장님이 갱신요구권을 먼저 행사했고, 새 계약서는 그 뒤에 쓴 것이므로 갱신으로 평가될 가능성이 높습니다. 그렇다면 월세는 최대 210만 원(5%)까지만 유효하고, 매달 더 낸 10만 원은 돌려받을 수 있는 돈이 됩니다.

갱신요구권과 5% 상한의 관계

계약갱신요구권은 상가 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면, 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 권리입니다. 최초 계약일부터 전체 10년 범위에서 행사할 수 있습니다(제10조 제1항·제2항).

법은 갱신된 계약의 조건도 정해 두었습니다.

• 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다(제10조 제3항 본문).
• 다만 월세·보증금은 제11조의 범위에서만 올리거나 내릴 수 있습니다(제10조 제3항 단서).
• 제11조에 따른 증액은 청구 당시 월세·보증금의 100분의 5를 넘을 수 없습니다(시행령 제4조).
• 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다(제11조 제2항).

즉 "10년 갱신요구권이 있으니 5% 제한은 상관없다"가 아니라, 갱신요구권으로 갱신된 계약이기 때문에 5% 제한이 적용되는 것입니다. 또 5%는 "당연히 올릴 수 있는 금액"이 아니라 임대인이 증액을 청구할 수 있는 최대치입니다.

두 판례, 어떻게 구별하나요

얼핏 보면 두 판례가 반대 말을 하는 것처럼 보이지만, 기준은 "갱신요구권 행사에 따른 갱신인가, 진짜 새 계약인가" 하나입니다.

대법원은 제11조가 "임대차 존속 중 당사자 한쪽이 증감을 청구한 경우"에 적용되고, 재계약이나 합의 증액에는 적용되지 않는다고 봅니다(2013다80481). 그러면서도 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤 새 계약서 형식을 취했더라도 "갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한" 재계약으로 볼 수 없다고 했습니다(2013다35115).

갱신인지 재계약인지 가르는 사정

계약서 제목이 아니라 실제 경위와 내용으로 판단합니다.

갱신으로 볼 사정

• 임차인이 만료 전에 갱신을 요구한 기록(문자·내용증명)이 있다
• 새 계약서가 그 요구 직후, 만료 무렵에 작성되었다
• 월세 외에 기간·특약 등 다른 조건은 사실상 그대로다

재계약으로 볼 여지가 커지는 사정

• 갱신요구 없이 계약이 끝난 뒤 새로 협상했다
• 계약기간, 원상복구·보험·재건축 관련 특약 등 중요한 조건이 새로 바뀌었고 양쪽이 이를 전제로 합의했다
• 인상을 받아들이는 대신 임차인도 다른 이익(시설 지원, 기간 연장 등)을 얻었다

주의: 5% 상한이 아예 없는 상가도 있습니다

보증금과 월세를 환산한 금액(환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준을 넘는 상가는 갱신요구권은 인정되지만 제11조의 5% 상한은 적용되지 않습니다(제2조 제3항). 이 경우 당사자는 조세·공과금, 주변 상가 시세, 경제사정 변동 등을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 수원시(수도권 과밀억제권역, 서울 제외)의 기준 금액은 6억 9천만 원입니다.

위 사례의 박 사장님 가게는 보증금 3천만 원, 월세 200만 원이라면 환산보증금이 2억 3천만 원이므로 5% 상한 적용 대상입니다.

주택과 상가의 갱신요구권 차이(행사 기간·횟수·거절 사유)는 계약갱신요구권, 집은 두 달 전·가게는 한 달 전 글에 정리해 두었습니다.

실무 대응

• 갱신요구는 기록으로 남기기: 문자·이메일도 되지만, 다툼이 예상되면 내용증명으로 보내세요. 나중에 "재계약이었다"는 주장을 막는 가장 중요한 증거입니다.
• 새 계약서를 쓸 때: 특약란에 "임차인의 계약갱신요구에 따른 갱신 계약"이라는 문구를 넣어 달라고 요청해 두면 좋습니다.
• 이미 5% 넘게 올려 냈다면: 계약서, 갱신요구 문자, 월세 이체 내역을 모아 두세요. 초과 지급분 반환은 내용증명으로 먼저 요구하고, 응하지 않으면 지급명령이나 소액사건 소송을 검토할 수 있습니다.
• 연체와 헷갈리지 않기: 5% 초과 부분을 일방적으로 안 내면 건물주가 "월세 연체"라고 주장할 수 있습니다. 3기분 연체 사실은 갱신거절·해지 사유가 되므로, 지급을 줄이기 전에 먼저 의견을 밝히고 근거를 남기는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 제가 도장을 찍었는데도 초과분을 돌려받을 수 있나요?
네. 갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면, 5%를 넘는 약정은 합의했더라도 초과 범위에서 무효이고 초과 지급한 월세는 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다(대법원 2013다35115 판결). 다만 그 계약이 진짜 재계약으로 평가되면 결론이 달라집니다.

Q. 갱신요구를 따로 안 했고 건물주와 이야기해서 새로 계약했습니다. 이때도 5% 제한이 있나요?
갱신요구권 행사 없이 서로 합의해 새로 계약했다면 재계약으로 보아 5% 상한이 적용되지 않을 수 있습니다(대법원 2013다80481 판결). 그래서 인상 협상 전에 먼저 갱신요구 의사를 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

Q. 보증금도 5% 제한을 받나요?
네. 제11조와 시행령 제4조는 차임(월세)과 보증금 모두에 대해 청구 당시 금액의 5%를 넘는 증액을 제한합니다.