민사·보전

계약갱신요구권, 집은 두 달 전·가게는 한 달 전 — 주택과 상가는 무엇이 다른가요

김태원 법무사 · 2026. 09. 26.

핵심 요약

• 계약갱신요구권은 임차인이 계약 만료 전에 "계약을 연장하겠다"고 요구하면, 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 권리입니다.
• 주택은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 한 번, 2년 연장입니다(주택임대차보호법 제6조의3).
• 상가는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 여러 번 요구할 수 있고 최초 계약일부터 10년까지 보장됩니다(상가건물임대차보호법 제10조).
• 날짜를 하루라도 놓치면 권리를 쓸 수 없습니다. "집은 두 달 전, 가게는 한 달 전"으로 기억하세요.

같은 달에 "비워 달라"는 연락을 받았다면

영통의 아파트에 4년째 전세로 살면서 인계동 상가에서 7년째 식당을 하는 60대 이 씨(가명)가 있습니다. 집 재계약서는 따로 쓰지 않고 그대로 살아왔습니다. 그런데 같은 달에 집주인과 건물주 모두에게서 "계약이 끝나면 비워 달라"는 연락을 받았습니다.

이 씨는 "둘 다 갱신을 요구하면 되겠지"라고 생각했습니다. 방향은 맞지만, 이름이 같은 권리라도 집과 가게의 규칙은 서로 다릅니다. 어느 한쪽 기준으로 움직이면 다른 쪽 권리를 잃을 수 있습니다.

계약갱신요구권이란

계약 기간이 끝났다는 이유만으로 임차인이 쫓겨나지 않도록 법이 마련한 장치입니다. 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 법에 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 갱신되면 원칙적으로 종전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.

한눈에 보는 주택과 상가의 차이

만료일이 12월 31일이라면 집은 10월 31일까지, 가게는 11월 30일까지가 마지막입니다.

상가 10년 보장, 내 계약에도 적용될까

상가의 10년 보장은 2018년 10월 16일 개정법 시행 이후 새로 맺거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

• 그 전에 맺은 계약이라도 시행일 이후 갱신되었다면 10년이 적용됩니다.
• 다만 시행일 전에 이미 종전 기준인 5년을 다 채운 계약이라면 더 이상 갱신을 요구하기 어렵습니다.
• 2019년에 식당을 연 이 씨는 처음부터 10년 기준이 적용되므로, 아직 약 3년의 갱신요구 여지가 남아 있습니다.

또 보증금과 월세를 환산한 금액(환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준을 넘는 상가도 갱신요구권 자체는 인정됩니다. 다만 이 경우 5% 인상 상한은 적용되지 않습니다. 수원시처럼 수도권 과밀억제권역(서울 제외)에 있는 상가의 기준 금액은 6억 9천만 원입니다.

임대인이 거절할 수 있는 경우

두 법 모두 임대인이 거절할 수 있는 사유를 정해두고 있습니다. 대표적인 것은 다음과 같습니다.

1. 차임 연체: 주택은 2기분, 상가는 3기분에 이르는 월세를 밀린 사실이 있으면 거절할 수 있습니다. 나중에 갚았더라도 연체한 사실 자체가 문제 될 수 있습니다.
2. 임대인 쪽 사정: 주택은 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 직접 살려는 경우, 상가는 건물이 낡아 안전사고 우려가 있는 경우처럼 법이 정한 요건을 갖춘 재건축이 대표적입니다.
3. 공통 사유: 임대인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세를 준 경우(무단 전대), 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등입니다.

주택 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면, 임차인에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

가장 많이 헷갈리는 것: 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 만료 전에 아무 말도 하지 않아 계약이 자동으로 연장된 것을 말합니다. 이는 임차인이 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다.

• 주택은 상가와 달리 전체 기간 제한이 없습니다. 이 씨처럼 재계약서 없이 묵시적 갱신으로 4년을 살았더라도, 아직 쓰지 않은 갱신요구권을 이번에 쓸 수 있습니다.
• 다만 지난번 연장 때 "갱신요구권을 쓰겠다"는 문자나 서류를 주고받은 기록이 있다면 이미 사용한 것으로 판단될 수 있습니다.
• 상가는 묵시적 갱신으로 연장된 기간도 최초 계약일부터의 10년 안에 포함해 계산합니다.

실무 대응: 날짜와 기록이 전부입니다

• 달력에 적기: 계약 만료일과 요구 마감일(주택 2개월 전, 상가 1개월 전)을 함께 적어 두세요.
• 기록이 남는 방식으로 요구하기: 전화보다 문자·이메일, 다툼이 예상되면 내용증명으로 보내는 것이 안전합니다. 상대방이 받은 날짜가 기준이 되므로 마감일에 임박해 보내지 마세요.
• 지난 연장 경위 확인하기: 재계약서를 새로 썼는지, 문자로 갱신요구를 했는지, 아무 말 없이 넘어갔는지에 따라 남은 권리가 달라집니다.
• 거절 통보를 받았다면: 거절 사유가 법에 정한 사유에 해당하는지, 실거주 주장이라면 이후 실제로 입주하는지 확인해 두세요.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 먼저 "비워 달라"고 했는데, 저도 따로 갱신을 요구해야 하나요?
네. 임대인의 통보와 관계없이 임차인이 기간 안에 갱신을 요구해야 권리가 생깁니다. 주택은 만료 2개월 전, 상가는 1개월 전까지 기록이 남는 방식으로 요구하세요.

Q. 갱신요구권으로 연장한 주택 계약을 중간에 끝낼 수 있나요?
가능합니다. 갱신된 주택 계약은 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항).

Q. 상가 건물주가 바뀌었는데 새 건물주에게도 갱신을 요구할 수 있나요?
상가건물임대차보호법의 대항력(건물 인도와 사업자등록)을 갖추고 있다면 새 건물주는 종전 임대인의 지위를 이어받으므로, 새 건물주에게 갱신을 요구할 수 있습니다.