민사·보전

채무자 부동산이 신탁돼 있으면 가압류를 못 하나요? 신탁수익권 가압류 정리

김태원 법무사 · 2026. 10. 05.

핵심 요약

• 채무자 부동산이 신탁회사 명의로 신탁등기되어 있으면, 채무자의 일반채권자는 그 부동산을 직접 가압류할 수 없습니다(신탁법 제22조 제1항).
• 대신 채무자가 신탁회사에 대해 가지는 신탁수익권(정산 후 남는 돈을 받을 권리, 신탁 종료 시 부동산을 돌려받을 권리 등)은 가압류할 수 있습니다.
• 대법원은 수익권 압류 뒤 채무자가 우선수익자를 추가로 지정하거나, 신탁회사가 압류를 무시하고 소유권을 이전한 경우 압류채권자를 보호하는 판단을 해 왔습니다.
• 수익권 가압류는 신탁회사를 제3채무자로 하는 채권가압류 형식으로 신청하며, 신탁원부로 신탁 내용을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

신탁된 부동산은 왜 바로 가압류할 수 없나

등기사항증명서 갑구에 "신탁" 등기가 되어 있고 소유자가 ○○신탁 주식회사로 바뀌어 있다면, 그 부동산의 법률상 소유자는 채무자가 아니라 신탁회사(수탁자) 입니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대한 강제집행, 경매, 보전처분(가압류·가처분), 체납처분을 원칙적으로 금지합니다. 그래서 채무자 개인에게 돈을 받을 일반채권자는 신탁된 부동산 자체에 가압류를 할 수 없습니다.

예외도 있습니다. 같은 조항 단서에 따라 신탁 전의 원인으로 발생한 권리(예: 신탁 전에 설정된 저당권)나 신탁사무 처리 과정에서 생긴 권리에 기한 경우에는 신탁재산에 집행할 수 있습니다. 여기서 "신탁 전의 원인으로 발생한 권리"는 단순히 신탁 전부터 있던 금전채권을 뜻하는 것이 아니라, 신탁재산 자체를 대상으로 하는 권리를 말한다는 것이 일반적인 해석입니다.

그렇다면 무엇을 가압류하나: 신탁수익권

용어를 먼저 정리하겠습니다.

• 위탁자: 재산을 맡긴 사람(보통 채무자)
• 수탁자: 재산을 맡아 관리·처분하는 신탁회사
• 수익자: 신탁에서 이익을 받는 사람
• 우선수익자: 담보신탁에서 대출을 해 준 은행 등, 다른 수익자보다 먼저 돈을 받는 사람
• 신탁수익권: 수익자가 신탁회사에 대해 가지는 권리

대출을 받으면서 많이 쓰는 부동산 담보신탁에서는 보통 채무자가 위탁자 겸 수익자가 되고, 은행이 1순위 우선수익자가 됩니다. 이때 채무자가 가지는 권리는 대체로 다음과 같습니다.

채무자의 채권자는 이 권리들을 "신탁수익권" 으로 묶어 가압류할 수 있습니다. 부동산이 아닌 "그 밖의 재산권"에 대한 집행으로서 채권압류 규정이 준용되고(민사집행법 제251조), 신탁회사가 제3채무자가 됩니다.

대법원은 압류채권자를 어떻게 보호했나

1. 수익권 압류 후 신탁회사가 소유권을 넘기면 손해배상

대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결은, 신탁행위로 수익자를 신탁재산의 귀속권리자로 정한 경우 수익권 압류의 효력이 신탁 종료 시 부동산을 돌려받을 권리에도 미친다고 보았습니다.

이 사건에서 신탁회사는 수익권 압류·추심명령을 송달받은 뒤에도 위탁자 요청에 따라 매수인들에게 소유권이전등기를 해 주었습니다. 대법원은 이것이 압류의 효력을 위반한 불법행위라며 신탁회사의 손해배상책임을 인정했습니다.

2. 압류 후 우선수익자를 추가해도 압류채권자에게 대항 못 함

대법원 2024. 6. 27. 선고 2021다261704 판결은, 위탁자의 잔여대금 채권이 압류된 뒤 위탁자가 다른 채권자를 우선수익자로 추가 지정한 행위는 압류된 채권을 줄이는 처분이므로 먼저 압류한 채권자에게 대항할 수 없다고 판단했습니다.

즉, 채무자가 가압류를 당한 뒤 다른 채권자를 우선수익자로 끼워 넣어 빼돌리려 해도, 먼저 가압류한 채권자의 몫은 보호됩니다. 먼저 가압류하는 것이 중요한 이유입니다.

신청 방법

피압류채권 특정이 핵심입니다. 신탁원부를 보고 신탁의 종류(담보신탁·관리신탁·처분신탁 등), 수익자와 우선수익자, 귀속권리자를 확인한 뒤 "신탁계약에 따른 수익권 및 신탁 종료 시 신탁재산 반환(소유권이전등기)청구권, 처분 시 정산 후 잔여대금 지급청구권" 등으로 구체적으로 적어야 합니다. 대상이 불분명하면 효력 다툼이 생길 수 있습니다.

실무상 주의사항

• 우선수익자 채권이 먼저입니다. 담보신탁에서 은행 대출이 부동산 가치를 넘으면 채무자 몫의 잔여대금이 없어 실익이 적을 수 있습니다. 시세와 대출 규모를 먼저 따져 봐야 합니다.
• 신탁계약상 양도·처분 제한 조항이 있어도 가압류 자체가 막히는 것은 아닙니다. 다만 구체적인 효력은 계약 조항을 보고 판단해야 합니다(확인 필요: 개별 신탁계약).
• 압류가 계약 자체를 묶지는 않습니다. 대법원은 금전채권 압류가 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자의 처분까지 구속하지는 않는다고 봅니다(2021다261704 판결에서 인용한 법리). 따라서 신탁 해지 등 계약 차원의 움직임은 계속 지켜봐야 합니다.
• 채권자를 해칠 의도로 신탁한 경우에는 가압류와 별도로 사해신탁 취소(신탁법 제8조)를 검토할 수 있습니다.
• 가압류는 보전 절차일 뿐입니다. 실제로 돈을 받으려면 판결·지급명령 등 집행권원을 받은 뒤 압류·추심명령으로 넘어가야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부에 신탁등기가 있는데 그냥 부동산가압류를 신청하면 안 되나요? 신탁재산에 대한 보전처분은 신탁법 제22조로 금지되어 있어 기각되거나, 받더라도 신탁회사·위탁자 측 이의로 취소될 수 있습니다. 채무자의 신탁수익권을 대상으로 채권가압류를 신청해야 합니다.

Q. 신탁원부는 어디서 받나요? 신탁원부는 등기소에서 열람·발급할 수 있습니다. 등기사항증명서의 신탁등기란에 적힌 신탁원부 번호를 확인해 신청합니다.

Q. 우선수익자인 은행보다 먼저 받을 수 있나요? 원칙적으로 어렵습니다. 수익권 가압류는 채무자가 가진 권리를 묶는 것이므로, 우선수익자 몫을 뺀 나머지에서 회수하게 됩니다. 다만 가압류 이후에 새로 추가된 우선수익자에게는 대항할 수 있습니다(2021다261704).